写于 2017-02-18 16:02:29| 必赢国际在线注册| 必赢国际在线注册

据说政治周期对经济周期产生重大影响今年5月的相对和平和果断的全国大选预示着维持该国强劲的经济增长预期选举进程再次证明菲律宾民主稳定,政治家已经足够成熟以接受裁决的选民虽然当选总统罗德里戈杜特特赢得了当前执政党的选民的支持,但预计将实现权力的平稳过渡;就像2010年总统阿基诺总统的政治过渡一样,即使他的政党是当时总统格洛丽亚马卡帕加尔 - 阿罗约的最坚定的批评家,最近几周在国家和地方层面进行了政治调整,为新任总统奠定了基础

并受到选民的强烈要求另外,经济状况对房地产市场的影响菲律宾的一个主要经济现象是业务流程外包(BPO)行业的持续增长据此前报道,该行业的总就业人数突破到2015年中期达到100万大关,主要行业参与者的年终目标是12-13万美元就收入而言,行业领导者预计将赶超海外菲律宾人的汇款

更为相关的是政治政策与经济随着制定信息和通信技术部的第10844号共和国法案的颁布,更多的部门人员与现在已经停止运营的交通部门相比,像BPO产业这样的行业和部门驱动力可能会被重点关注这种立法举措必将使BPO行业和信息和通信技术行业不断发展另一种政治干预可能会可持续增长是即将上任的财政部长Carlos Dominguez致力于根据马尼拉时报2016年6月12日发布的一次采访重新审视Reit法律及其实施细则和法规

该法律旨在激励创收财产,如办公室,零售,酒店甚至住宅和医院的发展情况,前提是拥有它们的公司在股票市场上市,这些公司将90%的净收入作为股息分配给股东

随后的关于公共流通和增值税的转让规则抑制了将成为Reit公司申请人的胃口因此,有一个需要重新审视实施细则中的这些额外要求由于当前的政治气候对经济产生积极影响,评估宏观经济指标以了解和预测未来数月和未来数年房地产市场的增长也具有指导意义宏观经济国内生产总值(GDP)在今年前三个月增长了69%,2015年GDP增​​长率为58%的年增长率大幅提升由于与选举相关的支出和消费者支出不断增加更重要的是,这一增长高于主要信贷评级公司和国际银行和机构年度化预测的60%至64%

可以肯定地说,杜特特政府即将上任的经济团队会提出反映这一情况的预测国内生产总值增长的范围Bangko Sentral ng Pilipinas(BSP)的最新数据显示净外国直接投资(FDI)在过去五年稳步增长2014年和2015年净外国直接投资接近60亿美元海外菲律宾汇款保持稳定2015年汇款总额达25.77亿美元,而2014年为24.63亿美元,增长46%汇款根据BSP,虽然低通货膨胀通常与疲软的经济活动相关,但劳动力市场总体稳定

一月至五月的通货膨胀率略低于13%,2015年为14%最新的失业率在四月份达到61%,而到2015年底达到66%

同样,这些指标对消费者和房地产开发商都有利

根据旅游局的数据,2015年访客总数达到5.36亿,比2014年的入境人数增加1167%截至今年3月底,游客已达到1,602,253人 连续第三个月,旅游人数以两位数的速度增长,1月份为1317%,2月份为2042%,3月份为1186%

入境产生的收入约为6,774亿欧元难怪有很多酒店和休闲发展全国各地所有指标都显示菲律宾的经济基础强劲由于经济总体稳定且不断增长,因此了解经济对房地产市场不同部门的影响至关重要办公市场BPO行业的发展在过去的十年里已经非常惊人,在这段时间内成为办公空间需求的主要驱动力,并且可能在未来几年内实现1300万员工的目标,并在接下来的几年中创造超过250亿美元的年收入多年来,房地产开发商正在建设,未来两年内在马尼拉大都市的主要商业区提供超过100万平方米的办公空间

现有的六百万平方米虽然计划的甲级和甲级甲级写字楼似乎很高,但重要的是要注意,截至2016年6月,各商业区的整体空置率仍低至4%

写字楼市场仍然是地主市场;并且由于空置率较低,租金一直在上涨,最近几个月处于稳定状态马卡迪中央商务区(CBD)的租金普遍维持上涨,其中优质甲级建筑物的加权平均值为每月每平方米P1,295甲级建筑物加权平均值为每平方米每月P905; B级和C级楼宇的加权平均值为每平方米每月P695美元Pinnacle Research观察到,与Bonifacio Global City(BGC)A级楼宇相比,Makati A级楼宇在要求费率方面获得了上风,原因是数量庞大 - 约100,000平方米在过去几个月内在BGC上线的办公室股票BGC的加权平均租金为每平方米每月P895 Ortigas的甲级写字楼的平均租金仍然为每平方米每月P650,因为老建筑物正在减重新股的租金阿拉邦和湾区商业区的加权平均租金为每平方米每月P660稍高,因为较新的库存奎松市办公室租金已上升至每平方米每月P680的加权平均值,这也归因于较新的建筑物Reit法可能会进一步提高拥有稳定租金收入的办公楼的吸引力Reit公司可能会将办公楼置于REIT投资组合因为投资大众很清楚办公空间的需求稳定,并伴随着经常性收入住宅市场今年服务于估计的住房需求为5,500万套,其中只有一小部分是增长的关键驱动力就供应而言,每年获得批准的最高许可证数量仅略多于20万个单位,没有受到控制,住房积压量每年都在稳步增加

这就是房地产开发商为了扭转这一趋势而提供100万套住房的目标供不应求与需求增加之间的差距日益扩大认为过多的供应是由于马尼拉大都会中型住宅公寓大楼的兴旺发展引起的一些人可能会感到困惑,为什么像Ayala,DMCI,Filinvest,Lopez / Rockwell,Megaworld ,大都会银行,罗宾逊,SM和Vista土地集团正在不断建设这是因为他们成功地销售他们的产品竞争再次尽管如此,这些参与者对于同一细分市场并不可取,因为他们具有营销和财务影响力来建设,销售和交付他们的项目

重要的是要注意住房和城市发展协调委员会(HUDCC)年度需求增加虽然根据最近的人口和住房普查以及家庭收入和支出调查,这一预测正在进行修订,但其国家和地区报告有助于评估住房需求在过去几年中,大多数开发商一直在马尼拉提供发展项目目前,大多数顶级开发商甚至二线开发商都瞄准了其他地区,特别是高度城市化地区,因为马尼拉大都会地区近几个季度的竞争更加激烈,地价一直在飙升 大房8990集团的目标是在马尼拉大都会以外的经济实惠的部门和大楼

今年全国将推出约14个新项目,总计12,453个住房单元,其中46%来自吕宋,30个来自米沙鄢的百分之二十四,以及来自棉兰老岛的百分之二十四住宅市场的另一个服务不足的需求是高端部分与价格意识中等的细分市场不同,高端和豪华住宅市场的价格弹性菲律宾的外籍人士,高口才本地管理人员以及在海外体验奢华设施的精明海外菲律宾人都在寻找适合他们的口味和兴趣的设施和服务,并且愿意支付更高的成本低密度和排他性对这些买主/占用者至关重要安全性也非常重要让买家/占用者可以避免吵闹的邻居和不受欢迎的访客通常,豪华的高档公寓项目是隐蔽的,安静,远离中央商务区繁华的噪音,即使他们在中央商务区中间另一个趋势是提供优质的服务,如礼宾/管家/代客服务类似于一个酒店一个项目,在阿尔兰德马卡蒂广场Residences,甚至提高了设施和服务的水平,并将城市俱乐部纳入这一发展阶段

它不仅提供优质服务,而且还提供全套俱乐部服务

鉴于房地产开发水平,Bangko Sentral ng Pilipinas最近推出了其住宅评估房地产开发和价格的房地产房地产指数(RREPI)根据三季度监测数据,房价上涨了92%据菲律宾消费者价格趋势和消费者期望调查的最新结果由于通货膨胀是驱动因素,资产价格泡沫在这一点上相当偏远n由ABS-CBN新闻网站于2016年6月5日报道的BSP报告显示,由于需求强劲,供应量不会过剩

除了购买活动之外,评估住宅市场的一种方式是通过租赁市场住宅共管公寓的租金一直保持稳定,市场上各种各样的选择豪华公寓单位指挥最高的租金为每月每平方米1,000日元,或300平方米的大单位每月P300,000的水平豪华两居室和三房单位在P120,000至P250,000之间,具体取决于大小,位置和家具对于豪华和高端部分,租金方面的选择有限租赁一室公寓和一房单位的租金稳定,仍然在P15,000至P30,000之间,并且可能达到每月P5,000的水平,这取决于公寓大楼提供的位置,家具和便利设施

值得监测一间卧室和工作室单位e评估这些“投资单位”的收益率零售市场如果Reit法案最终得到实施,零售市场也将得到提振,并且开发商将其创收零售物业列为Reit公司在证券交易所上市投资大众将享受这些零售店营业收入的90%正如之前所报道的,SM集团拥有58家购物中心,罗宾逊集团40家商场和中远/ Puregold集团36家店铺.Ayala集团计划到2020年达到商场占地面积300万平方米而Megaword集团每年将平均推出60,000至70,000平方米的零售空间,直至2019年Vista Land集团计划在未来五年内每年开设6至7家“AllHome”商店,并将与其住宅开发项目结合起来除了商场,这些零售商一直在扩大各种零售平台,如杂货和便利店等持续增长在酒店和游戏市场上菲律宾旅游业一直受益于近年来游客人数的稳定增长虽然仍有600万人/年的旅游需求,前三个月已经达到1600多万 更重要的是,政府通过旅游部及其附属机构旅游基础设施和企业区管理局(TIEZA)一直在设法支持旅游业

旅游基础设施的重点发展将对酒店,游戏,和休闲产业这对本地和外国游客都很好,因为会有更多的旅游景点,活动和住宿选择;从而产生更多的收入,美元或其他货币工业市场特别经济区地位和菲律宾经济区管理局(PEZA)认证一直激励投资者和开发商建设更多的工业和商业空间PEZA甚至认证信息技术园区/中心,旅游经济特区,医疗旅游经济区,退休经济区,农业工业经济区,设施经济区和公用事业企业经济区Filinvest集团正在克拉克经济特区(CSEZ)集中发展混合用途开发项目,赢得了占地288公顷的克拉克绿城的开发权,并且201公顷的前Mimosa Leisure Estate Filinvest的长期租赁将大概利用被压抑的工业用地的需求,并将其他商业和住宅开发项目融入其中提高成功和盈利水平阿亚拉集团正在开发位于邦板牙Porac的Alviera工业园区(AIP)该集团同样定位于CSEZ和苏比克湾自由港区之间的工业空间需求31公顷的工业园区报告销售旺盛尽管顶尖厂商争夺职位以捕捉菲律宾明星于2016年5月28日报道,总统当选人杜特特计划在马尼拉大都会以外建立经济区这一声明将推动工业部门的增长PINNACLE REAL ESTATE CONSULTING SERVICES INC

作者:岑竦暾